Kara umowna w umowach o roboty budowlane.

Zaczęliśmy od elementów niezbędnych umowy o roboty budowlane i dzisiaj przejdziemy do karu umownej. Trochę przewrotnie, gdyż jest to element umieszczany zwykle prawie na samym końcu umów. Jednak z uwagi na jego doniosłość i zgodnie z zasadą last but not least dzisiaj napiszemy o tym temacie. Prawda jest taka, że ten artykuł tylko lekko dotknie tego tematu, ponieważ kara umowa, choć w kodeksie cywilnym jest uregulowana w zaledwie dwóch artykułach jest tematyką bardzo szeroką. 

Zgodnie z prawem kara umowna nie jest elementem niezbędnym umowy o roboty budowlane, ale w praktyce zdecydowanie jest. 

Kara umowna w skrócie stanowi rodzaj zryczałtowanego odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania. Najczęściej występujące zastrzeżone na rzecz zamawiającego to związane z terminem wykonania umowy, terminem naprawy wad i usterek, odstąpieniem od umowy, naruszeniem zasad bhp. Z kolei na rzecz wykonawcy najczęściej zastrzega się kary związane z odstąpieniem od umowy oraz z terminem przekazania frontu robót oraz terminem przekazania protokołu przerobu prac lub protokołu odbioru.

Kary zastrzegane są za opóźnienie, zwłokę lub po prostu przekroczenie terminu. Czy to oznacza to samo? Zdecydowanie nie. Zwłokę traktuje się jako kwalifikowane opóźnienie czyli zawinione. Jednocześnie należy pamiętać o tym, że zgodnie z art. 476 kc dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, ale nie dotyczy to przypadku, gdy opóźnienie jest związane z okolicznościami, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Kolejną istotną kwestią jest wysokość kary umownej i to akurat jest częściowo uregulowane kodeksie cywilnym. Ustawodawca przyznał sądowi prawo do miarkowania kary umownej, gdy ta jest rażąco wygórowana lub gdy zobowiązanie zostało w przeważającej części wykonane. Kiedy kara jest rażąco wygórowana? Tutaj należy odnieść się do orzecznictwa i doktryny. Sędzią orzekając w sprawie, której przedmiotem jest kara umowna bierze pod uwagę całokształt okoliczności faktycznych i skutków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania i ustala czy kara umowna w określonej wysokości wypełnia znamiona kary rażąco wygórowanej.

A czy można zastrzec karę umowną za odstąpienie od umowy na skutek braku zapłaty wynagrodzenia? Przybliżymy to w następnym wpisie.

Tymczasem pamiętajcie, że wszystkie elementy umowy o roboty budowlane mogą i powinny być negocjowane. Po weryfikacji zakresu robót dostosowujemy zapisu umów, aby najpełniej odzwierciedlić ustalenia stron.