Umowa o roboty budowlane – elementy niezbędne
Czym jest umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane jest odrębną umową nazwaną uregulowaną tytule XVI księgi II Kodeksu cywilnego, a konkretniej w art. 647-658 k.c. Jest to umowa wzajemna, konsensualna i odpłatna. Zobowiązanie z niej wynikające ma charakter zobowiązania rezultatu. Definicja umowy o roboty budowlane została zamieszczona w art. 647 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym „Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.”
Essentialia negotii umowy o roboty budowlane.
Składniki istotne umowy o roboty budowlane, czyli jej tzw. essentialia negotii zostały uregulowane w art. 647 k.c. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 06.10.2004 r., sygn. akt I CK 71/04 wskazał, że ze względu na szczególny charakter przepisów rodzajowo wyodrębniających umowę o roboty budowlane, wszystkie składniki umowy wymienione w art. 647 k.c. należy uznać za istotne. W związku z tym, pierwszym takim składnikiem, który musi się znaleźć w umowie o roboty budowlane, aby taką umowę można było zakwalifikować do umów o roboty budowlane, jest kwestia dostarczenia projektu przez inwestora. Dostarczenie przez wykonawcę projektu, nie powinno jednak prowadzić do utraty przez umowę jej budowlanego charakteru. Gdyby ta kwestia nie została uregulowana w umowie o roboty budowlane, wówczas taka umowa zostałaby zakwalifikowana jako zwykła umowa o dzieło, a co za tym idzie nie miałyby do niej zastosowania przepisy o umowie o roboty budowlane. Kolejnym składnikiem istotnym w umowie o roboty budowlane jest kwestia wynagrodzenia. Wypłata wynagrodzenia stanowi bowiem podstawowy obowiązek inwestora. Oznaczenie wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane stanowi bowiem jej essentialia negotii. Nieuregulowanie tej kwestii w umowie spowoduje, podobnie jak w przypadku informacji dotyczącej dostarczenia projektu przez inwestora, zakwalifikowanie tej umowy jako umowy o dzieło, a nie umowy o roboty budowalne. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13.07.2005 r., sygn. akt I CK 77/05, który stwierdził, że: „Przez umowę o dzieło zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia (art. 627 KC), zaś przez umowę o roboty budowlane inwestor zobowiązuje się do zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 KC). Użycie w art. 647 KC słowa «umówionego» oznacza, że określenie wysokości wynagrodzenia wykonawcy stanowi essentialia negotii umowy o roboty budowlane. Innymi słowy, jeżeli w umowie nie ustalono wysokości wynagrodzenia wykonawcy, nie ma umowy o roboty budowlane, a jest zwykła umowa o dzieło”. Warto jednak podkreślić, że nie wszystkie składniki wymienione w art. 647 k.c. będą stanowiły essentialia negotii umowy o roboty budowlane. Przykładem tutaj może być obowiązek inwestora w postaci przekazania terenu budowy. Nieuregulowanie tej kwestii w umowie nie spowoduje, że dana umowy nie zostanie zakwalifikowana jako umowa o roboty budowalne. Nie ma bowiem prawnego obowiązku realizowania inwestycji na terenie inwestora, co więcej obligacyjny charakter umowy o roboty budowlane nie zmusza go nawet, aby zawierając ją, posiadał jakikolwiek tytuł do gruntu. Uprawnienie to można bowiem nabyć nawet po wykonaniu umowy (KC, Art. 647 SPH T. 5c red. Stec 2020, wyd. 1).
Umowa o roboty budowlane jest odrębną umową nazwaną uregulowaną tytule XVI księgi II Kodeksu cywilnego, a konkretniej w art. 647-658 k.c. Jest to umowa wzajemna, konsensualna i odpłatna. Zobowiązanie z niej wynikające ma charakter zobowiązania rezultatu. Definicja umowy o roboty budowlane została zamieszczona w art. 647 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym „Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.”
Essentialia negotii umowy o roboty budowlane.
Składniki istotne umowy o roboty budowlane, czyli jej tzw. essentialia negotii zostały uregulowane w art. 647 k.c. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 06.10.2004 r., sygn. akt I CK 71/04 wskazał, że ze względu na szczególny charakter przepisów rodzajowo wyodrębniających umowę o roboty budowlane, wszystkie składniki umowy wymienione w art. 647 k.c. należy uznać za istotne. W związku z tym, pierwszym takim składnikiem, który musi się znaleźć w umowie o roboty budowlane, aby taką umowę można było zakwalifikować do umów o roboty budowlane, jest kwestia dostarczenia projektu przez inwestora. Dostarczenie przez wykonawcę projektu, nie powinno jednak prowadzić do utraty przez umowę jej budowlanego charakteru. Gdyby ta kwestia nie została uregulowana w umowie o roboty budowlane, wówczas taka umowa zostałaby zakwalifikowana jako zwykła umowa o dzieło, a co za tym idzie nie miałyby do niej zastosowania przepisy o umowie o roboty budowlane. Kolejnym składnikiem istotnym w umowie o roboty budowlane jest kwestia wynagrodzenia. Wypłata wynagrodzenia stanowi bowiem podstawowy obowiązek inwestora. Oznaczenie wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane stanowi bowiem jej essentialia negotii. Nieuregulowanie tej kwestii w umowie spowoduje, podobnie jak w przypadku informacji dotyczącej dostarczenia projektu przez inwestora, zakwalifikowanie tej umowy jako umowy o dzieło, a nie umowy o roboty budowalne. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13.07.2005 r., sygn. akt I CK 77/05, który stwierdził, że: „Przez umowę o dzieło zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia (art. 627 KC), zaś przez umowę o roboty budowlane inwestor zobowiązuje się do zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 KC). Użycie w art. 647 KC słowa «umówionego» oznacza, że określenie wysokości wynagrodzenia wykonawcy stanowi essentialia negotii umowy o roboty budowlane. Innymi słowy, jeżeli w umowie nie ustalono wysokości wynagrodzenia wykonawcy, nie ma umowy o roboty budowlane, a jest zwykła umowa o dzieło”. Warto jednak podkreślić, że nie wszystkie składniki wymienione w art. 647 k.c. będą stanowiły essentialia negotii umowy o roboty budowlane. Przykładem tutaj może być obowiązek inwestora w postaci przekazania terenu budowy. Nieuregulowanie tej kwestii w umowie nie spowoduje, że dana umowy nie zostanie zakwalifikowana jako umowa o roboty budowalne. Nie ma bowiem prawnego obowiązku realizowania inwestycji na terenie inwestora, co więcej obligacyjny charakter umowy o roboty budowlane nie zmusza go nawet, aby zawierając ją, posiadał jakikolwiek tytuł do gruntu. Uprawnienie to można bowiem nabyć nawet po wykonaniu umowy (KC, Art. 647 SPH T. 5c red. Stec 2020, wyd. 1).